Podatek katastralny, czyli opodatkowanie nieruchomości

Pomysł opodatkowania nieruchomości za pomocą podatku katastralnego co jakiś czas powraca w Polsce. Zwolennicy jego wprowadzenie argumentują możliwością zmniejszenia szarej strefy podatków lokalnych i zwiększenia płynności na rynku nieruchomości, przeciwnicy podatku wskazują na dodatkowe obciążenie dochodów podatnika. Czym dokładnie jest jednak podatek katastralny?

Polacy, którzy stają się właścicielami budynków mieszkalnych w różnych krajach Europy, już zetknęli się z podatkiem katastralnym. To rodzaj podatku od nieruchomości, który muszą regulować właściciele budynków zarówno w krajach Unii Europejskiej, jak i w wielu innych państwach na świecie. W literaturze podatek katastralny jest często określany terminem ad valorem, który pochodzi z łaciny i oznacza po prostu „od wartości”.

Podatek katastralny od wartości nieruchomości

Dla władz, szczególnie lokalnych, zawsze położenie nieruchomości na ich terenie było okazją, żeby spróbować na tym zarobić. Właściciel nieruchomości w Polsce musi zatem płacić podatek lokalny od posiadanych przez siebie budynków, co jest określone w Ustawie o podatkach i opłatach lokalnych z 12 stycznia 1991 roku. Maksymalna stawka podatku jest określana przez Ministra Finansów co roku na podstawie danych otrzymanych z Głównego Urzędu Statystycznego. Stawki podatku są określane dla jednego metra kwadratowego i zależą od rodzaju nieruchomości. Nie ma tu znaczenia jednak wartość danej nieruchomości. Na wielkość podatku wpływa bowiem wielkość nieruchomości i wielkość powierzchni mieszkalnych. Nie jest to zatem podatek katastralny. Czym jest kataster?

Czym jest podatek katastralny?

Kupując nieruchomość, szczególnie gdy jest do tego wykorzystywany kredyt hipoteczny, musimy korzystać z usług, które świadczy rzeczoznawca majątkowy. Określa on rzeczywistą wartość nieruchomości, na podstawie której bank przyznaje określoną kwotę na nabycie budynku. W czasie późniejszej eksploatacji już tak często nie sprawdza się, ile warta jest dana nieruchomość. Wszystko dlatego, że ta informacja nie jest taka istotna na co dzień.

Jednak świadomość właścicieli odnośnie do wartości ich nieruchomości musiałaby być większa, gdyby musieli płacić podatek katastralny. W takim przypadku wysokość podatku zależy bowiem od wartości nieruchomości. Jej wartość powoduje naliczenie odpowiedniej taksy, a wysokość daniny jest określana na podstawie tabel taksacyjnych.

Wysokość podatku katastralnego jest ustalana na pewien okres, ponieważ z czasem wartość danej nieruchomości może wzrosnąć (będzie zatem wyższy podatek katastralny) lub może spaść (będzie mniejszy podatek). Pojawia się zatem konieczność aktualizacji wartości nieruchomości (tzw. powszechna taksacja), której dokonuje rzeczoznawca majątkowy zatrudniony przez samorządy. Przykładowo właściciel mieszkania w centrum Warszawy płaciłby zdecydowanie wyższy podatek katastralny niż mieszkaniec małego Pruszkowa itd.

Historia podatku katastralnego

Historia podatku katastralnego nie jest krótka. Ten podatek nie jest wcale wynalazkiem XX wieku. Już w starożytnym Rzymie był kataster, chociaż służył do spisu ludności. Prawdziwy podatek katastralny pojawił się na początku XIX wieku we Francji i służył do ściągania danin naliczanych właśnie od wartości danej nieruchomości. W naszym kraju podatek katastralny obowiązywał w czasie II Rzeczpospolitej Polskiej.

Podatek katastralny w Polsce

Obecnie nie ma w naszym kraju podatku katastralnego. Jak wcześniej napisaliśmy, w Polsce obowiązuje podatek od nieruchomości, gdzie podstawą opodatkowania jest określona z góry stawka, którą mnoży się przez każdy metr kwadratowy mieszkania czy innej nieruchomości. Właściciele budynków nie muszą się zatem martwić, że zwiększenie wartości ich mieszkania skończy się zwiększeniem kwoty podatku.

Wprowadzenie podatku katastralnego — czy jest możliwe?

W naszym kraju nie ma podatku, który naliczany byłby od proc wartości nieruchomości, ale to nie znaczy, że nie jest możliwe wprowadzenie podatku katastralnego w Polsce. Co pewien czas wraca ten pomysł. Ma on jednak wielu przeciwników, chociaż w ostatnich latach pojawia się coraz więcej głosów nawołujących do wprowadzenia podatku katastralnego. Należy dodać, że kilka ważnych partii politycznych nawołuje do odejścia od podatku od nieruchomości na rzecz daniny katastralnej. Wszystko jednak na to wskazuje, że w najbliższym czasie taki podatek nie zostanie wprowadzony.

Podatek katastralny w II RP

Podatek od wartości mieszkania lub innego budynku nie jest dla nas żadną egzotyką, ponieważ już w Polsce obowiązywał. Kataster został wprowadzony 14 stycznia 1936 roku dekretem prezydenta Rzeczpospolitej Polskiej. W tamtym czasie podatek obowiązywał przede wszystkim w gminach miejskich, natomiast kataster nie obejmował gruntów użytkowych (np. pola uprawne, sady) oraz budynków należących do Skarbu Państwa. Wysokość tego podatku wynosiła 10% czynszu z tytułu najmu lub dzierżawy.

Podatek katastralny w krajach Unii Europejskiej

Obecnie podatek katastralny obowiązuje w wielu krajach w Europie. Jeśli ktoś zatem planuje zakup nieruchomości, musi uwzględnić w kosztach jej eksploatacji także daninę zależną od jej wartości, którą pobierają samorządy.

Gdzie obowiązuje podatek katastralny?

W Europie podatek katastralny obowiązuje w:

• Wielkiej Brytanii;
• Niemczech;
• Francji;
• Belgii;
• Szwecji;
• Holandii;
• Austrii;
• Irlandii;
• Łotwie;
• Estonii;
• Włoszech;
• Hiszpanii.

Od czego zależy wysokość podatku katastralnego?

W poszczególnych krajach obowiązują różne regulacje dotyczące podatku katastralnego. O ile w szczegółach te regulacje mogą się różnić, o tyle zawsze kataster jest naliczana od wartości nieruchomości. Jej wysokość zależy m.in. od:

• lokalizacji;
• wielkości;
• rodzaju nieruchomości (np. mieszkanie, dom);
• wieku budynku;
• rodzaju budulca;
• stanu technicznego itp.

 

Wysokość podatku dla właścicieli nieruchomości

Zakup budynku, którego wartość jest wysoka, może być dobrą inwestycją zarówno w Polsce, jak i w innych krajach europejskich. Nie można jednak zapominać, że nieruchomość o dużej wartości to także wysoki podatek katastralny. Jego wysokość w dużym stopniu to 0,26-1% wartości budynku lub dochodu, jaki taki budynek mógłby wygenerować (Francja, Belgia). Warto to wziąć pod uwagę, przed zakupem nieruchomości poza granicami Polski.

Jak jest z podatkiem katastralnym na świecie?

Nieruchomość to istotna inwestycja nie tylko w Europie, ale i na całym świecie. Kataster jest podatkiem, który pojawia się również poza naszym kontynentem. Długą tradycję ma podatek katastralny np. w Stanach Zjednoczonych. O jego wysokości decydują władze lokalne, zwykle to 2-2,5% wartości budynku. O wiele drożej jest za to w Singapurze, gdzie kataster wynosi aż 4%. Taki podatek trzeba płacić także w Turcji, Japonii, Korei Południowej, Malezji, Indiach i wielu innych państwach.

Podatek katastralny w Polsce — czy warto?

W Polsce płaci się na razie tylko podatek od nieruchomości, ale pomysł podatku katastralnego często powraca i nie jest wykluczone, że kiedyś taka danina zostanie wprowadzona. Czy naprawdę warto to zrobić? Argumenty przemawiające za podatkiem katastralnym to:

• ograniczenie wzrostu cen nieruchomości — podatek mógłby ograniczyć cele inwestycyjne kupujących budynki i tym samym mógłby zwiększyć dostępność mieszkań nabywanych w celach mieszkaniowych;
• zwiększenie płynności na rynku nieruchomości — biura nieruchomości mogłyby oferować więcej mieszkań, ponieważ nie stałyby one puste. Jeśli właściciele nieruchomości nie zarabialiby na swoim budynku, chcieliby się go pozbyć, aby uniknąć podatku katastralnego;
• zwiększenie dochodu samorządów;
• sprawiedliwość społeczna — właściciele droższych nieruchomości zapłacą więcej.

Co przemawia przeciw podatkowi katastralnemu? To przede wszystkim:

• większe obciążenie podatników;
• zagrożenie zniechęceniem właścicieli do remontów podnoszących wartość budynków;
• konieczność płacenia wysokiego podatku przez osoby, które mają nieruchomość o dużej wartości, ale mało zarabiają;
• przerzucenie kosztów podatku na najemców nieruchomości.

Czy podatek katastralny pojawi się również w Polsce? To na razie nie jest przesądzone. Trzeba jednak brać pod uwagę taką ewentualność, ponieważ dochody samorządów w Polsce są coraz niższe. Kataster mógłby skutecznie ratować budżety lokalne. Nie jest zatem wykluczone, że Polska podąży śladem innych krajów w kwestii podatku katastralnego.